Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое самовольная постройка.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ввиду отсутствия документов на недвижимость, с правовой точки зрения, вы не можете совершать никаких юридических сделок. К примеру, некоторые ошибочно считают, что при продаже зарегистрированной части жилого дома, владелец сможет убедить покупателя в том, что соответствие плана участка с фактом не обязательно.
Кто принимает решение о сносе самовольной постройки?
В п. 3.1 ч. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что решение о сносе самовольного объекта может принять суд или уполномоченный орган в лице органа местного самоуправления. Местная власть может принять одно из следующих решений:
- снести самострой. Это актуально в том случае, если он был возведён на земельном наделе, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и актуальность не подтверждена на ту дату, когда началось строительство;
- снести недвижимость, если оно построено на участке земли, категория которого не предусматривают возведение на нём объектов недвижимости. Как альтернатива, решение может быть о том, что постройку нужно привести в соответствующий категории земли вид;
- переделать объект недвижимости и привести его в порядок в соответствии с установленными нормами. Такое решение может быть принято в том случае, если строение располагается в пределах особой градостроительной зоны, но было построено без получения разрешительной документации, а это нужно было сделать до того момента, как начать строительство.
Проведение юридических сделок
Однако новоиспеченный собственник вправе в судебном решении, оспорить уже закрытую сделку, если обнаружится, что на участке есть самострой.
Важно! Право собственности абсолютного владельца имуществом, не распространяется на все незарегистрированные строения. Такую недвижимость, как единицу налогообложения, невозможно сдавать в аренду, продавать, дарить или завещать по наследству.
В каких ситуациях разрешение на строительство можно не брать
Существуют небольшие законодательные поправки, дающие возможность строить капитальные объекты, с последующей регистрацией:
1. Гараж. Отсрочить оформление пакета документов можно только в том случае, если вы не собираетесь делать из постройки объект предпринимательской деятельности, например, автосервис.
2. Садовый дом. Относится к небольшим садовым домикам в дачных кооперативах. Безусловно, там есть определенные нормы по высоте и габаритам дома, поэтому в большинстве случаев, внешний вид и квадратуру определяет внутренний устав товарищества.
3. Малые объекты. Сюда относятся, небольшое крыльцо, киоск, навес и т.д.
4. Реконструкция. Регистрировать капитальный ремонт следует только в тех случаях, когда вы изменяете площадь жилого помещения и его назначение. Например, вы снесли стену, которая соединяла спальню и коридор – теперь коридор, согласно законодательству, является жилым помещением.
Какую самовольную постройку можно легализовать
Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:
— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.
Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.
К самовольным постройкам также относятся законные объекты капитального строительства, которые были самовольно реконструированы без соответствующих разрешений или с нарушением установленных требований.
Здесь нужно понимать, что пристройки и надстройки не являются самостоятельными объектами права.
Если к зданию площадью 100 кв. м. была самовольно возведена пристройка в виде комнаты, пусть даже площадью 2 кв. м., то самовольной постройкой станет все здание площадью 102 кв. м. в целом. При этом, отдельного объекта права в виде пристройки площадью 2 кв. м. не существует — ее нельзя поставить на кадастровый учет и нельзя зарегистрировать на нее право собственности.
Такая правовая позиция была сформирована еще в п. 28 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и более подробно раскрыта в 2014 году Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года:
Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.
При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Практически всегда этот момент собственники недвижимости понимают не правильно (впрочем, и не только они).
И если спорных моментов по признанию права собственности на самовольные пристрои/надстрои, как на отдельные объекты права, в последние годы особо и не было, то вот иски о признании права собственности на недвижимость без учета существующих самовольных пристроек (надстроек или прочих «расширений») – подаются достаточно часто.
К примеру, к зданию площадью 200 кв. м. самовольно возводят пристрои в виде трех отдельных помещений по 50 кв. м. каждое, что приводит к образованию нового объекта общей площадью 350 кв. м. В суд обращаются с требованием о признании права собственности на здание площадью 300 кв. м., без учета одного пристроенного помещения. Так вот, подобные требования удовлетворению не подлежат, потому что никакого здания площадью 300 кв. м. не существует, а существует самовольная постройка общей площадью 350 кв. м. В этих случаях суд должен отказать в удовлетворении такого иска.
Последовательность действий узаконить самострой
Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:
- более простой вариант – административный порядок согласования;
- при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.
Когда построенное здание не является самостроем?
В Гражданском Кодексе РФ есть такое понятие, как сооружения вспомогательного использования. Именно к ним относятся сараи, гаражи, бани, туалеты, беседки и прочие помещения, построенные вокруг основного дома. А их судьба и их юридическое положение неразрывно связаны с юридической судьбой главного жилого помещения. Если основная постройка на участке оформлена по всем правилам, то и вспомогательные сооружения не будут считаться самостроем.
Если дело касается зданий и сооружений, которые возводятся на участках, находящихся в собственности, владелец земли на вполне законных основаниях вправе сам или с участием третьих лиц возводить на ней любые здания или перестраивать их. Закон провозглашает единство судьбы этих сооружений и участка земли, а потому они не могут быть самостроем. Но это возможно лишь при соблюдении важного условии: если эти здания и сооружения не игнорируют градостроительные и строительные нормы и правила.
Есть еще ряд обстоятельств, которые также не требуют получения разрешений, а, следовательно, возведенные объекты не будут считаться самостроем. Сюда, например, относится возведение гаража на той земле, которую гражданину предоставили для садоводства или создания дачного хозяйства. То же относится к землям, которые, по условиям разрешения, не должны иметь никакого отношения к предпринимательству.
Самостроем не будет считаться и возведение на своем участке объектов, которые не относятся к категории капитальных сооружений (например, навесов). Для этого также не требуется официальное разрешение. Однако если регулирующие и надзирающие органы усомнятся в том, что возведенные объекты не относятся к капитальному строительству, то они могут обратиться в суд для признания их незаконными.
Хотите поделиться?
Ответственность за незаконное строительство
Одним из основных методов борьбы с самовольными постройками являются “общенадзорные” прокурорские проверки. Начинаются такие проверки как по собственной инициативе (не очень часто), так и по результатам анализа обращений граждан и организаций.
Результатом такой проверки может стать иск в суд о сносе, реконструкции, либо о привлечении к административной ответственности. Однако административные меры воздействия чаще всего результата не дают.
Справочно. Учитывая же невысокую общественную опасность незаконного строительства, Уголовный кодекс не предусматривает уголовную ответственность за незаконное возведение жилых помещений либо за захват земли.
Тем не менее есть инструмент, который позволяет создать сложности нерадивому застройщику (а также якобы добросовестному покупателю).
В статье 330 Уголовного кодекса РФ определены элементы, квалифицирующие действия граждан с признаками преступных (преступление требует доказательства):
- причинение существенного вреда;
- самовольность действий виновного, противоречие их закону;
- оспаривание правомерности этих действий гражданином или организацией.
Стороне обвинения придется доказывать значимость оценочного понятия – существенный вред. Сюда можно отнести как стоимостные характеристики материального вреда, так и моральные потери прав и свобод граждан относительно Конституции РФ.
А вот установить самовольность действий достаточно просто. Нужно открыть статью 222 ГК РФ.
«Закон о самострое»: с 2021 года у россиян не будут отнимать земельные участки
В нашей стране достаточно популярное явление – застройка домов, зданий, офисов без разрешений и согласований с местной администрацией.
Вначале 2021 года все дачники были напуганы слухами, что у них отнимут земельные участки, а незаконно построенные здания и сооружения на них будут снесены!
Но Россияне поторопились с выводами, никто не собирается их лишать собственности.
Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
На самом деле вопрос об изменении в законодательстве градостроительства встал из-за повальной застройки на частных земельных участках многоэтажек, гостиниц и т.п. Для этого правительство разработало единые требования для всех индивидуальных застройщиков (ИЖС).
Доработка законопроекта была необходима по многим показаниям, одно из них: статья № 222 разрешала местной власти самостоятельно принимать решение о признании здания самовольной постройкой, даже в тех случаях когда строение являлось единственным жильем для граждан, эти здания были снесены.
С одной стороны есть положительные моменты – теперь на садовых участках не будут вырастать многоэтажки, магазины, гостиницы без разрешения администрации. Но с другой… теперь чтобы построить частный дом на собственном земельном участке потребуется немало времени сил и финансов для сбора всех разрешений и документов.
Существуют ли исключения из правил?
К сожалению, российские законы нельзя назвать совершенными, поэтому часто случается так, что «самострои» узаконивают «задним числом», но даже этот факт по новым правилам не освобождает собственника такого объекта от ответственности. Суды, конечно, принимают иногда положительные решения, но это касается только случаев, когда здание возведено с соблюдением санитарных норм и не угрожает жизни и здоровью жильцов и окружающих.
Узаконить по облегченной процедуре самострой, соответствующий нормам градостроительства, каждый россиянин может до 01.03.2020г.
В некоторых случаях незаконные строители ссылаются на срок давности, а претензии с многих объектов недвижимости снимаются уже через три года после начала строительства. Такое положение есть, но оно не касается объектов, возведенных на участках без наличия права собственности. Также не действует срок давности в случае, если строение угрожает самим жильцам или прохожим. В этом случае, суд рассмотрит иск комиссии по пресечению строительства «самостроев» и приговорить, скорее всего, дом к сносу.
Кому грозят штрафы за незарегистрированные постройки на участке
Причины и экономические последствия Великих географических открытий
Ответственность за незаконное строительство
Человек, построивший дом незаконно, должен понимать, что сносить его он может по собственному желанию или по решению суда.
Рекомендации администрации и всевозможные предписания чиновников не являются поводом для сноса.
Решение суда выполнять придется. Помимо сноса незаконного строения, суд может назначить штраф, размер которого может отличаться:
- если нарушение было допущено физическим лицом и не имеет серьезных последствий, то сумма штрафа составит 2-5 тыс. рублей.
- индивидуальные предприниматели и ответственные сотрудники будут наказаны штрафом в размере 20-50 тыс. рублей.
- юридическое лицо может быть оштрафовано судом на сумму от 500 тысяч до 1 млн. рублей.
Стоит отметить, что суд, вынося решение о сносе, должен учитывать все обстоятельства дела. В первую очередь, судьи должны уточнить, была ли попытка узаконить «самострой». Для этого ответчик должен был подать соответствующее заявление и дождаться решения уполномоченного органа. Если чиновники игнорировали заявление, суд может стать на сторону ответчика, а если был получен отказ в получении разрешения, иск о признании строения незаконным чаще всего удовлетворяется. Помните, что вы имеете право на апелляцию, а помочь в этом вопросе могут профессиональные юристы.
Предусматриваемая ответственность
Проблема незаконного самовозведенния строительных сооружений на земельных участках на просторах Российского государства известна давно. Это обусловлено тем, что существуют незарегистрированные постройки на собственных земельных участках, и причинами этому является неосведомленность граждан. Не доскональность законодательства также вызывает такую проблему. Но стоит отметить, что с недавнего времени местные власти ужесточили меры по пресечению неправомерного строительства, привлекая недобросовестных собственников к ответственности.
- Если земельный участок не находится в собственности гражданина, то строение на обозначенном наделе земли согласно нормам права считается захватом чужой территории. Размер штрафа предусматривается в размере от 1 тыс. до 20 тыс. рублей.
- Когда на участке возведена стройка, которая не соответствует целевому назначению, т. е. для ИЖС. При невозможности узаконить построенный объект владелец вынужден будет самолично его снести или же оплатить такую работу.
- Конфликтные ситуации также могут возникнуть, если земельный участок не приватизирован, и на нем нельзя построить какое-либо сооружение. Здесь уже предусматривается более серьезное наказание, а именно:
- конфискация недвижимого имущества;
- административная ответственность в виде оплаты штрафа.