Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр разъяснил правила строительства домов на берегу водоемов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Узнать о том, что участок находится в охранной зоне, можно изучив карту Росреестра. Для этого необходимо найти участок по кадастровому номеру и активизировать «слой» зоны с особыми условиями использования территории. На карте отобразится водоохранная зона и прибрежная полоса. Теперь эти границы сопоставьте с расположением участка. Ширина природоохранной территории зависит от размера реки, водохранилища. Например, если длина реки более 50 км — построить дом можно только отступив 200 метров.
Комментарии к ст. 65 ВК РФ
Вокруг водоохранных зон в последние годы возникло немало дискуссий, обусловленных их интенсивным освоением и повышенной рекреационной и материальной ценностью, а также неведением и незнанием природоохранного, природоресурсного (земельного, водного, лесного) и гражданского законодательства Российской Федерации.
В водоохранных зонах не исключаются земле-, водо- и иное природопользование, оно лишь ограничивается в целях, указанных в первой части комментируемой статьи (о береговой линии и береговой полосе см. часть шестую ст. 6 Кодекса; о среде обитания — Законы о животном мире и о рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов) .
———————————
См.: Заславская Л.А., Панкратов И.Ф., Улитин А.А. и др. Комментарий к Закону о животном мире // Законодательство и экономика. 1996. N 1, 2; Комментарий к Федеральному закону «О животном мире» / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юстицинформ, 2003; Кичигин Н.В., Пономарев М.В., Сиваков Д.О. О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов: Постатейный комментарий к Федеральному закону. М.: Юстицинформ, 2006.
Предоставление земельных участков в водоохранных зонах и контроль над их использованием имеют свои особенности. Земельные участки в водоохранных зонах водных объектов предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном российским земельным законодательством по согласованию с уполномоченным Правительством РФ государственным органом исполнительной власти.
Государственный контроль над соблюдением режима использования и охраны природных ресурсов и иной хозяйственной деятельности граждан и юридических лиц в водоохранной зоне осуществляется органами исполнительной власти субъектов Федерации, уполномоченным Правительством РФ государственным органом управления использованием и охраной водного фонда, уполномоченными государственными органами в области охраны окружающей среды, государственным органом управления использованием и охраной земель, уполномоченным государственным органом управления лесным хозяйством в пределах их полномочий.
Водоохранные зоны являются одним из видов экологических зон, создаваемых для предупреждения вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности. В лесах водоохранных зон и прибрежных защитных полос запрещаются сплошные рубки, в них разрешается проведение выборочных рубок и других лесохозяйственных мероприятий, обеспечивающих охрану водных объектов (ст. 63 ВК РФ).
Проблемы установления и охраны водоохранных зон и прибрежных защитных полос в поселениях, обострившиеся в последнее время, решаются с учетом ливневой канализации и наличия набережных в городах и иных поселениях (см. комментарий к п. 8 ст. 14 Закона о введении в действие Водного кодекса РФ).
В регионах, где раньше проводилась работа по выделению водоохранных зон, новые собственники земель, как правило, были уведомлены о наличии таких зон и о необходимости соблюдения в них водоохранного режима. Однако работа по выделению этих зон на местности порой не выполнялась (кроме того, границы фермерских владений не всегда отбиты в натуре). Не всегда они отмечались и на земельных планах.
Нормы Водного, Земельного кодексов РФ и иного федерального законодательства нацелены на то, чтобы свести указанные промахи к минимуму. Для этого устанавливается порядок, согласно которому само выделение земель в водоохранных зонах поставлено под контроль уполномоченных государственных органов. Это касается не только сельскохозяйственных земель и земель, передаваемых в частную собственность, но и любых земель, если в их составе имеются водоохранные зоны.
Передача земли в частную собственность или иную форму владения не лишает государство права устанавливать ограничения в ее использовании в интересах охраны природы, памятников культуры, с целью соблюдения прав и законных интересов третьих лиц, а также в экстремальных ситуациях (см. ст. ст. 13, 22, 41 и др. ВК РФ).
В комментируемый Федеральный закон перенесены нормы из соответствующего Постановления Правительства РФ 1996 г. о водоохранных зонах. При этом ширина водоохранных зон, как объясняется, уменьшена с учетом практики правоприменения и потребностей охраны водных объектов в условиях научно-технического прогресса и перехода к рыночным отношениям.
В части тринадцатой комментируемой статьи устанавливается постоянная ширина прибрежной защитной полосы с дополнительными ограничениями хозяйственной и иной деятельности. Обеспечение режимов водоохранных зон и прибрежных защитных полос имеет актуальное значение в условиях сокращения рекреационных возможностей населения, приватизации ценных, особенно расположенных вдоль водоемов, земель и массовых нарушений земельного, водного и иного законодательства, допущенных в последние 15 лет. Только в Московской области прокуратурой предъявлены в суды десятки исков о незаконном использовании земель вокруг водоемов и нарушении режимов водоохранных зон и защитных прибрежных полос. Иски удовлетворены, и исполнением судебных решений занимается служба судебных приставов. Повышенная защита водоохранных зон присуща большинству мегаполисов мира.
Установленный в Кодексе режим использования и охраны территорий водоохранных зон и прибрежных защитных полос является более мягким, чем предусмотренный в Постановлении Правительства РФ 1996 г.
При землеустройстве в соответствии со статьей 68 ЗК РФ определяются границы ограниченных в использовании частей объектов землеустройства; варианты использования земель с учетом целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур .
———————————
См.: Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства» // СЗ РФ. 2002. N 23. Ст. 2193; Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2007.
Проводимое в ходе землеустройства межевание объекта землеустройства включает в себя установку границ объекта на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения .
———————————
См.: Федеральный закон от 18 июня 2001 г. «О землеустройстве»; Комментарий к Федеральному закону «О государственном земельном кадастре» / Под ред. Е.А. Галиновской. М.: Юстицинформ, 2006.
Размеры прибрежных защитных полос
Основной параметр, от которого зависит ширина прибрежной защитной полосы – градус уклона берега водоёма. Водный кодекс устанавливает следующие размеры:
- Если уклон обратный или нулевой – 30 м;
- Если уклон до 3 градусов – 40 м;
- Если уклон 3 и более – 50 м.
Особые размеры устанавливаются в следующих случаях:
- Для озёр, расположенных в границах болот, — 50 м;
- Для рек, озёр, водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб) – 200 м;
- Если в населённом пункте есть набережная или ливневая система водоотведения – по ширине набережной.
Важно, от какой точки начинает отсчитываться размер прибрежной защитной полосы. Рассмотрим все возможные варианты точек отсчёта:
- Для морей – от линии максимального прилива.
- Если у водоёма есть набережная или ливневая канализация – точки отсчёта нет, так как защитная полоса равна их ширине;
- Если нет набережной и ливневой канализации — от границы водоёма.
В каких случаях на строительство в водоохранной зоне вводится запрет?
Прежде всего выясним, в каких случаях строительство в водоохранной зоне полностью запрещено. Итак, полный запрет вводится на возведение построек в прибрежной защитной полосе. Если дом будет построен в водоохранной зоне на расстоянии ближе чем 20 м от кромки воды, с большой долей вероятности такое строение придется снести (снос осуществляется на основании судебного решения).
Важно! Решения о сносе домов, возведенных на береговой полосе, практически невозможно опротестовать. Именно поэтому рисковать не рекомендуется: как правило, суды различных инстанций не принимают решения в пользу собственников.
Запрет на строительство существует и если водоем используется в качестве источника питьевой воды для населения. Вокруг него в таком случае устанавливается зона санитарной охраны, а это означает, что возведение любых зданий здесь будет полностью запрещено.
Начиная строительные работы в водоохранной зоне, нужно учитывать, что воздействовать на линию берега с применением тяжелой техники не допускается. Также не следует забывать, что принимая решение построить дом в водоохранной зоне, придется соблюдать и ряд других запретов.
В частности, не допускается ограничивать доступ к водоему третьим лицам, соответственно установить забор в прибрежной зоне (20 м) не получится.
При анализе земельного участка особое внимание следует уделять размещённым в его границах либо на прилегающих участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для многих застройщиков. При этом особо остро стоит вопрос определения охранной зоны вокруг подземных сооружений, которые визуально обнаружить не представляется возможным.
Таблица 7. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОХРАННЫХ ЗОН
| № п/п | Вид охранной зоны | Нормативный акт |
| 1 | Охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) | Правила охраны газораспределительных сетей, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878, Правила охраны магистральных газопроводов, утверждённые Постановлением Правительства от 08.09.2017 № 1083, Правила охраны магистральных трубопроводов, утверждённые Минтопэнерго РФ 29.04.1992, Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992 № 9 |
| 2 | Охранная зона
тепловых сетей |
Типовые правила охраны коммунальных тепловых сетей, утверждённые Приказом Минстроя РФ от 17.08.1992 № 197 |
| 3 | Охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии) | Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160,
Правила установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 № 1033, Постановление Правительства РФ от 18.02.2023 № 270 «О некоторых вопросах использования земельных участков, расположенных в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства» |
| 4 | Охранная зона
железных дорог |
Постановление Правительства РФ от 12.10.2006 № 611 «О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог», Приказ Минтранса РФ от 06.08.2008 № 126 |
| 5 | Охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, её загрязнением | Положение об охранной зоне стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, её загрязнением, утверждённое Постановлением Правительства РФ от 17.03.2021 № 392 |
| 6 | Охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети | Постановление Правительства РФ от 21.08.2019 № 1080 «Об охранных зонах пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети» |
| 7 | Охранная зона линий и сооружений связи | Правила охраны линий и сооружений связи Российской Федерации, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 09.06.1995 № 578 |
| 8 | Охранная зона
гидроэнергетического объекта |
Правила установления охранных зон для гидроэнергетических объектов, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 06.09.2012 № 884 |
| 9 | Охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена | СП 120.13330.2012 «Метрополитены» (Актуализированная редакция СНиП 32-02-2003), утв. Приказом Минрегиона России от 30.06.2012 № 264 |
Запреты в границах ВОЗ и ПЗП
На берегу водоемов граждане могут отдыхать, рыбачить, заниматься сельским хозяйством, возводить объекты недвижимости – эти действия согласно Водному кодексу не являются противоправными. По статье 65 ВК РФ в границах водоохранных зон запрещаются:
- полив огородов и садов сточными водами;
- захоронения органических останков, бытовых отходов и токсических веществ;
- хранение и распыление с воздуха гербицидов и пестицидов;
- строительство АЗС и пунктов обслуживания транспортных средств.
Особенного внимания заслуживает п. 4, ч. 15, ст. 65 Кодекса, где говорится о запрете на проезд и остановку автомашин в пределах водоохранной зоны, если в ней нет трасс и стоянок с твердым покрытием. Фактически это значит:
- к ручью и небольшой речке по грунтовой дороге на машине разрешается подъехать на расстояние 50—100 м;
- у средних и больших рек придется разбивать лагерь в 200 м от водоема;
- а возле моря – ставить машину за полкилометра от берега, если поблизости нет платных автостоянок.
В связи с этими нормами у рыбаков есть проблемы с доставкой снастей и спуском лодок на воду. Понятно стремление людей добиться смягчения закона в этой его части, но пока пребывание на авто вблизи водоемов запрещено, нарушителей ожидает штраф за административное правонарушение.
Какие ограничения существуют в пределах прибрежной защитной полосы? На расстоянии 30-50 м от берега нельзя распахивать землю и создавать отвалы из грунта, который легко размывается и может оказаться в водоеме. В непосредственной близости к воде запрещен законом выпас скота, купание животных; летние базы отдыха должны отстоять от берега дальше 50 м.
Согласование строительства в водоохранной зоне Санкт-Петербург
Водоохранными зонами называются территории вблизи рек, озер, и других водоемов. Минимальная ширина водоохранных зон устанавливается для участков рек протяженностью от их истока: до 10 км – 50 м, от 10 до 50 км – 100 м, от 50 до 100 км – 200 м, от 100 до 200 км – 300 м, от 200 до 500 км – 400 м, от 500 км и более – 500 м. Водоохранная зона озера – 50 м.
Согласно Водному кодексу РФ в водоохранных зонах устанавливается специальный режим использования и охраны природных ресурсов.
Это значит, что к строительству объектов недвижимости в таких зонах предъявляются особые требования: например, канализационные системы зданий обязательно должны быть оборудованы очистными сооружениями.
Это связано с тем, что водоемы на территории водоохранных зон защищаются государством от загрязнения сточными водами. Поэтому перед любым строительством в водоохранной зоне обязательно нужно получить согласование в Министерстве природных ресурсов РФ.
Кто выдаёт разрешение на строительство
Возводить любые строения на территории прибрежных защитных зон арендаторы или собственники ЗУ могут только после получения соответствующего разрешения от местной администрации. Кроме соблюдения в процессе строительства основных противопожарных и санитарных норм, в этом случае дополнительно должны учитываться ограничения, которые устанавливаются Водным кодексом РФ. В соответствии ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» возведение строения или любого иного объекта недвижимости согласовывается с территориальным управлением по рыболовству.
Водоохранная зона – это территория, расположенная вблизи водоема (ручей, река, озеро, море, водохранилище и так далее), в которой действует особый режим застройки и ведения хозяйственной деятельности.
Установка особой охранной зоны требуется для:
- предотвращения загрязнения (заиливания) водоема;
- истощения реки (водохранилища, озера и так далее);
- сохранения биологических ресурсов;
- охраны рыб, растений и иных животных в данной среде обитания.
В границах охраняемой территории недопустимо:
- использование удобрений и сточных вод для увеличения плодородия почвы;
- размещать кладбища и/или скотомогильники;
- производить захоронение радиоактивных отходов;
- строить различные объекты (здания, сооружения и так далее), занимающиеся изготовлением или потреблением химических препаратов, взрывчатых веществ, токсичных и ядовитых составов;
- осуществлять меры по борьбе с вредоносными организмами, в том числе и путем обработки при помощи авиации;
- движение автомототранспортных средств. Исключением являются дороги и специально оборудованные стоянки, имеющие твердое покрытие;
- размещать заправочные станции, авторемонтные мастерские, станции технического осмотра и иные аналогичные организации;
- хранить пестициды и ядохимикаты;
- производить сброс сточных и дренажных вод;
- производить добычу полезных ископаемых.
На прибрежной территории допустимо строить жилые дома и иные сооружения, при соблюдении следующих правил:
- в обязательном порядке прокладываются централизованные или локальные системы водоотведения, включая ливневую канализацию;
- сточные воды должны проходить фильтрацию;
- строительство ведется с соблюдением всех санитарных норм;
- получено разрешение на строительство, в котором указано, что постройки не повредят водоему и не навредят растениям и живым обитателям.
Приватизация водоохранной зоны
Приватизация земельного участка в водоохранной зоне не запрещена. Чиновники местной администрации не должны без причин препятствовать передаче земельного участка в собственность. Но основания для отказа в приватизации все же существуют, например: 1. установлено, что участок находится в пределах береговой полосы объекта (20 метров и ближе к воде); 2. на участке нет объектов недвижимости (жилого дома, хозяйственных построек); 3. владелец земельного участка в процессе пользования своим наделом не соблюдает правила охраны водных объектов от загрязнения (заиления); 4. участок частично расположен на территории, изъятой из оборота, или земля зарезервирована для государственных и муниципальных нужд.
Отдельно скажем про оформление участков в собственность юридическими лицами. Если на земельном участке частной компании располагаются коммерческие объекты, с учетом вероятности сброса загрязняющих веществ на них устанавливаются централизованные системы водоотведения, локальные очистные сооружения и прочее. Требования нельзя назвать слишком строгими. На землях водоохранной зоны сегодня не запрещены размещение дачных и садовых участков, выделение участков под индивидуальное строительство, заправка топливом, мойка автомобилей и пр.
Согласование строительства с Росрыболовстром
При согласовании строительства в водоохранной зоне будет учитываться этажность будущего строения и удалённость от водоёма. Во время подачи уведомления о согласовании важно указать планируемые способы водоотвода и водоснабжения дома. На таких участках в качестве канализации для очистки бытовых отходов владельцы предпочитают устанавливать септики (в зависимости от вида может дополнительно понадобится установка фильтров).
Например, есть устройство септика выгребная яма, из бетонных колец или септик-отстойник с почвенной доочисткой. Выбор устройства будет зависеть от характеристик участка и глубины залегания грунтовых вод. Если собственника заинтересует первый вариант, дополнительно потребуется указать способ вывоза веществ из выгребной ямы, например, с помощью вакуумной машины. В случае выбора септика с глубокой биологической очисткой вызов ассенизационной машины может не понадобится, так как степень обработки стока позволяет использовать очищенную воду для полива.
Устройство с глубокой биологической очисткой подходит для любого типа проживания (сезонного или постоянного), а также не требует утепления. Разбор этих вопросов требуется при разработке мероприятий по охране окружающей среды. Также разрабатываются меры, исключающие попадание отходов в водоём, указывается способ очистки земельного участка и регулярный вывоз строительного мусора в процессе работ и после. Подготовленная документация направляется в Росрыболовство для согласования, и в течение 30 дней владелец получит ответ.
Согласно Водному кодексу РФ от 03.06.2006 N 74-ФЗ Статья 65:
Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.
За пределами территорий городов и других населенных пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от соответствующей береговой линии, а ширина водоохранной зоны морей и ширина их прибрежной защитной полосы — от линии максимального прилива.
При наличии ливневой канализации и набережных границы прибрежных защитных полос этих водных объектов совпадают с парапетами набережных, ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной.
Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается в зависимости от их протяженности (таблица 10).
Таблица 10
| Протяженность реки, км | Ширина водоохранной зоны, м |
| До 10 | |
| 10-50 | |
| Более 50 |
Водоохрана зона устанавливается по обе стороны водотока от береговой линии (рисунок 6).
Строительство в водоохранной зоне, что можно, ограничения
руб.;
Как видите, в случае нарушений при индивидуальном жилищном строительстве (штраф будет на гражданина), ваши потери будут не такими уж большими. Если бы не одно «но»: в случае выявления нарушения, суд обязует его устранить, что означает либо приведение объекта в соответствие с требованиями, либо снос, в том числе — принудительный.
Для нарушений в пределах санитарной защитной зоны источников питьевого водоснабжения штрафы немного выше:
- граждане могут заплатить 3-5 тыс. руб.;
- должностные лица – 10-15 тыс. руб.;
- предприятия и организации – 300-500 тыс. руб.
Нарушение водного законодательство карается штрафами, размер которых регулирует Кодекс административных правонарушений. Чаще всего органы контроля фиксируют несоблюдение ограничений для земель водоохранной зоны:
- проезд и парковка транспорта в необорудованных местах;
- распашка земель вблизи водных объектов;
- грунтовые отвалы;
- выпас/водопой/купание скота и т. д.
В качестве справочного материала приводим таблицу административных наказаний.
| Противоправные действия | Штрафы (тыс. руб.) | Статья КоАП РФ | ||
| граждан | долж. лиц | организаций | ||
| Нарушение ограничений | 3-5 | 8-12 | 200-400 | ч. 1 ст. 8.42 |
| Повреждение знаков | 3-5 | 5-10 | 50-100 | ч. 2 ст. 7.2 |
| Отсутствие безопасных стоков | 3-4 | 30-40 | 500-1000 | ст. 8.45 |
| Повреждение водоохранных объектов | 1-1,5 | 2-3 | 20-30 | ст. 7.7 |
| Нарушение режима использования земель | 3-5 | 40-50 | 200-300 | ч 2 ст. 8.12 |
Протоколы о нарушении вправе составлять сотрудники полиции, инспектора Росприроднадзора, Рыбнадзора.