Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исковое заявление в суд об узаконении самовольной реконструкции». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рассмотрение дел о легализации реконструкций частного дома не уступает делам о признании прав на самострой. Судебная практика уже накоплена. Но, к сожалению, ее трактовка оставляет желать лучшего. Ввиду апелляций, ряд дел уходит на рассмотрение Верховного Суда РФ, откуда поступают рекомендации судам первых категорий.
Положительное решение суда возможно в случае, когда:
- истец является законным собственником дома и земли;
- реконструкция не нарушает градостроительные, строительные, санитарные и пожарные нормы;
- объект не несет угрозы для окружающих – отсутствует риск обрушения, замыкания проводки, затопления, загрязнения воздуха и т.д.
- истец не имеет претензий от соседей;
- соблюден досудебный порядок решения спора.
Если истец строит/реконструирует на собственной земле – шансы на узаконивание высокие. Заход на чужой участок чреват подачей встречного негаторного иска – от соседа.
Узаконение самовольной реконструкции в административном порядке
Собственнику для начала лучше воспользоваться административной процедурой легализации реконструкции. В первую очередь ему нужно внести изменения в кадастровый паспорт (п. 3 ст. 20 Федерального закона от24.07.07 №221-ФЗ «Огосударственном кадастре недвижимости»). После этого следует обратиться в регистрирующий орган и воспользоваться упрощенной процедурой регистрации (ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Однако Росреестр зачастую в такой регистрации отказывает, особенно когда параметры объекта изменились. В таком случае собственнику остается оспорить отказ в судебном порядке, ссылаясь на то, что разрешение на реконструкцию не требовалось (п. 4 ст. 17 ГрК, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
Другой вариант — обратиться в суд с требованием о признании права собственности на такой объект недвижимости в порядке статьи 222 Гражданского кодекса.
Защита законных прав по делам о самовольных постройках
Настоящий обзор (FAQ) подготовлен адвокатами Адвокатского бюро «Домкины и партнеры», специализирующимися на судебном разрешении споров о недвижимости. В публикации использованы результаты судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.
Приведенный обзор не является руководством для принятия самостоятельных правовых решений. При возникновении соответствующих вопросов, а также перед принятием юридически значимых действий, читателям рекомендуется обратиться за консультациями к профильному специалисту.
Дата актуальности изложенного материала – 12.01.2022 года
Значительную долю судебных споров о недвижимости в практике российских судов занимают дела о легализации или сносе объектов самовольного строительства.
Положения действующего российского закона, в частности, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляет заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней официальный правовой режим.
Основные положения закона данной области права, обзор результатов судебной практики, а также процессуальные особенности рассмотрения дел данной области права, мы предлагаем рассмотреть в данной публикации и виде ответов на часто задаваемые вопросы.
Как узаконить дом, построенный с нарушением отступов
Существует ошибочное мнение, что если дом построен с нарушением отступов от границ, то его нельзя поставить на кадастровый учет. На самом деле, суд может вынести решение в пользу собственника, даже если градостроительные нормы не соблюдены. Но при этом надо постараться и собрать доказательную базу – подтверждение того, что сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На практике случается, что на момент проведения реконструкции – действовали одни правила, которые разрешали пристройку/надстройку, а на момент оформления документации, например, по истечении десятков лет, оказалось, что изменение параметров дома произошли с нарушением. Каждый случай индивидуально рассматривается в суде.
Если вы хотите получить разрешение на реконструкцию своего дома с первого раза, тщательно подготовьте пакет документов. Для рассмотрения заявления необходимо следующее:
- технический план или кадастровый паспорт из БТИ;
- правоустанавливающие документы на дом и землю;
- гражданский паспорт собственника;
- проект архитектурных решений на реконструкцию;
- топографический анализ территории, если он необходим.
Проектные документы содержат следующее:
- пояснительную записку;
- документы по инженерным сетям;
- план расположения построек;
- объекты, которые планируется сносить;
- подтверждение законности документации, которая выдается негосударственными организациями.
Как узаконить реконструкцию
Узаконивание самовольной реконструкции состоит из нескольких этапов, нужно:
- заказать техпаспорт с учетом имеющихся изменений;
- взять старый и новый технические паспорта, свидетельства о собственности на объект недвижимости и проект уже существующей пристройки, написать заявление и обратиться в администрацию;
- если проект будет соответствовать градостроительным нормам, муниципалитет даст условное «добро» на реконструкцию и предложит обратиться в суд;
- после необходимо попытаться добиться разрешения в пожарной службе, но в большинстве случаев без одобренной официально реконструкции она отказывает в предоставлении необходимой документации (но письменный отказ в разрешении пригодится для суда);
- взять нотариально оформленное разрешение от владельцев других зданий на этом же участке (при наличии);
- обратиться в суд с исковым заявлением по месту расположения объекта.
Суд рассматривает заявление, проводит камеральную проверку, заказывает необходимые экспертизы, а после чего выносит решение. Если заявитель получит устное разрешение от муниципалитета, то в 99% его судебный иск будет удовлетворен, поскольку не будет существенных причин для отказа.
Способы: через администрацию и судебный порядок.
Прохождение реконструкции объекта может потребовать много времени и сил. Наиболее сложными считаются ситуации, когда речь идет об особо охраняемых памятниках культуры, проведении масштабных работ или изменении назначения здания.
Процедура предполагает подготовку следующей документации:
- исходно-разрешительный проект;
- топографическая съемка участка;
- градостроительный план земельного участка;
- отчет о санитарно-эпидемиологическом исследовании;
- инженерно-геологические и гидрогеологические изыскания;
- обследование рядом расположенных сооружений;
- технический отчет с итоговыми результатами обследования.
Светлана
Эксперт по недвижимости
Для составления проекта заказчику потребуется обратиться в специальную организацию, которая выступает действующим членом СРО. Специалистам необходимо будет предоставить свободный доступ к объекту для проведения замеров и обследования, а также правоустанавливающую и техническую документацию. Стоимость услуги зависит от объема проводимых работ, типа строения и характера реконструкции.
Все документы направляются на рассмотрение в отдел градостроения. Заявитель может отправить бумаги следующим способом:
- лично;
- почтой;
- через представителя;
- через МФЦ.
Для предоставления услуги специалистам ведомства отводится 10 дней, после чего заявитель должен получить разрешение на проведение реконструкции или отказ. Отрицательное решение может быть связано с предоставлением неполного пакета документов, выявлением несоответствия участка требованиям градостроительного плана или отсутствия у администрации полномочий в отношении заявленного объекта.
При появлении претензий в части необоснованности отказа на проведение реконструкции заявитель вправе обратиться в суд. Аналогичным способом решаются вопросы, связанные с возникновением конфликтных ситуаций и необходимостью разрешения споров.
Возможно будет интересно!
Если для жилых помещений имеются специальные нормы в ст. 7.21 (для граждан) и 7.22 (для управляющих компаний МКД) КоАП РФ, касающиеся ответственности за незаконную перепланировку, то для нежилых федеральный кодекс штрафов за незаконную перепланировку нежилого помещения напрямую не устанавливает.
Однако искомые нормы содержат некоторые законы в регионах. Например, ст. 9.12 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях предусматривает как меру ответственности за незаконную перепланировку нежилого помещения штрафы следующих размеров:
- для граждан — от 2 до 2,5 тыс. руб.;
- должностных лиц (главного инженера, директора) — от 5 до 50 тыс. руб.;
- фирм — от 300 до 350 тыс. руб.
Кодекс Волгоградской области об административных правонарушениях в ст. 5.5 и 5.10 устанавливает ответственность за самовольную перепланировку нежилого фонда, находящегося в муниципальной или региональной собственности. Штрафы в этом случае составляют:
- для граждан — от 2 до 3 тыс. руб.;
- должностных лиц — от 5 до 10 тыс. руб.;
- фирм — от 20 до 30 тыс. руб.
В Самарской области ст. 3.3 местного КоАП установила штрафы за неузаконенную перепланировку нежилых помещений в МКД:
- для граждан — от 2 до 3 тыс. руб.;
- должностных лиц — от 3 до 5 тыс. руб.;
- фирм — от 20 до 30 тыс. руб.
При этом не все регионы установили подобные наказания. Например, кодексы об административных правонарушениях Новосибирской области, Ямало-Ненецкого автономного округа, Ханты-Мансийского автономного округа — Югры и Хабаровского края таких норм не содержат.
Какие могут быть последствия за реконструкцию частного дома без разрешения?
- Следует различать перепланировку жилого помещения и реконструкцию дома.
- Перепланировка относится к внутреннему переустройству и не имеет значительных конструктивных последствий для здания.
- Реконструкция — о ней говорится в Градостроительном кодексе, в соответствии с определением в законодательстве реконструкцией объекта капитального строительства считаются работы, которые влекут за собой изменение его параметров, высотности, включающие в себя;
- перестройку;
- надстройку;
- расширение объекта;
- замену (восстановление) несущих конструкций (исключая замену отдельных элементов на аналогичные или улучшенные по своим параметрам).
В большинстве случаев домовладельцы за счет реконструкции планируют увеличить дом, изменить его площадь в большую сторону. А это влечет за собой внесение изменений в документацию и перерегистрацию объекта в Росреестре.
Любое строительство или реконструкция капитального строения должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Перед началом работ собственник обязан уведомить местную администрацию о своих планах и получить разрешение. Иначе он рискует признанием реконструкции самовольной.
Можно ли строить без разрешения и на собственной земле.
Вопрос возможности строительства постройки без разрешения на собственной земле зависит от нескольких обстоятельств. Земельный кодекс выделяет несколько типов земель, классифицируя их по критерию целевого назначения. Нельзя возводить постройки на территориях, которые относятся к особо охраняемым зонам или заповедникам.
Для целей строительства пригодны только земли, которые относятся к населенным пунктам или имеют статус сельскохозяйственных земель. Попытка возведения объекта в зоне угодий водного или лесного фонда гарантирует проблемы с законной эксплуатацией здания.
Строительство объекта на собственном участке без получения разрешительных документов возможно в следующих ситуациях:
- участок поставлен на кадастровый учет;
- строение соответствует градостроительным нормам;
- соблюдены правила пожарной безопасности, требования СНиП;
- объект не планируется использовать для получения прибыли и осуществления предпринимательской деятельности.
Если речь идет о здании высотой более 3-х этажей, то получать разрешение на строительство потребуется в обязательном порядке. Аналогичное требование касается объектов социального значения, для которых действуют жесткие требования в части обеспечения безопасности людей.
Если без разрешения. Какой штраф за самовольную реконструкцию дома?
Выявление факта создания опасных условий, причинения вреда людям или окружающей среде чревато для нарушителя наложением административного штрафа в размере от 2 000 до 5 000 рублей. Если речь идет о должностных лицах, то размер наказания может быть увеличен до 35 000 рублей.
В ходе судебных разбирательств может быть вынесено решение о возмещении ущерба. Сумма компенсации определяется с учетом масштаба допущенных нарушений и их последствий.
Ответчика вправе обязать выполнить следующие действия:
- выплатить компенсацию;
- устранить нарушение;
- привести объект к первоначальному виду;
- провести дополнительные работы.
Документы для реконструкции
Итак, когда план готов, можно приступать к формированию пакета документов, в который входит:
- Заявление на реконструкцию частного дома;
- План реконструкции, с техническим заданием;
- Текущий план здания;
- Выписку ЕГРН;
- Паспорт гражданина РФ собственника дома;
- Документы, подтверждающие собственность земли и дома;
- Если дом в паевом владении, то официальное, заверенное согласие всех дольщиков на реконструкцию;
- Градостроительный план земельного участка;
- Схема планировочной организации земельного участка с обозначениями места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
- Справка из БТИ;
- В каждом территориальном округе в архитектурном отделе могут потребовать дополнительные справки, специфические для конкретной местности, об этом администрация уведомит при оформлении документов.
Реконструкция частного дома без разрешения
Разрешение на реконструкцию требуется только в случае каких-либо сделок с недвижимостью или подключения коммуникаций. Многие собственники не оформляют документально производимые строительные работы, чтобы не увеличивать их стоимость (разработка проекта стоит дорого). В этом случае физлица оплачивают штраф в размере от 2 до 5 т.р.
Необходимость оформления разрешения на реконструкцию зависит от особенностей производимых работ, типа дома и дальнейшей судьбы недвижимости. Если структурные изменения незначительны, хотя и не считаются капремонтом или перепланировкой, а здание пока не готовится к продаже, разрешение на реконструкцию можно получить после проведения строительных работ.
Как же быть? Исходные данные
- Есть индивидуальный жилой дом, часть помещения в котором – жилые, часть — нежилые
- Одно или несколько нежилых помещения переоборудованы (точнее, если выразиться юридически точно: реконструированы), преобразовавшись в жилые.
- Разрешение от администрации на такую реконструкцию, в силу ряда причин, получено не было
Технология узаконения самовольной реконструкции Рассмотрим процесс по этапам. Вообще, процесс этот – достаточно длительный, исключительно из-за того, что заявления граждан (как правило) рассматриваются администрацией в течение одного месяца. А таких заявлений будет несколько. Плюс потом еще – обращение в суд, в ходе чего будет проводиться экспертиза, что тоже отнимет примерно месяц времени.
Или – в холодное (летнее) помещение было проведено отопление, что превратило его из нежилого в жилое (что привело к увеличению жилой площади). Или – был оборудован подвал, не говоря уже о мансарде. При этом, несмотря на то, что внешне НИЧЕГО не изменилось, ибо все изменения были произведены ВНУТРИ здания, тем не менее, указанные действия будут являться реконструкцией и, соответственно, целесообразно будет оформить на них право собственности в судебном порядке. Без положительного судебного решения, если ранее не было получено соответствующее разрешение от администрации, узаконить реконструкцию не получится.
Реальные сроки согласования
В Градостроительном кодексе РФ предусмотрено, что выдача разрешения на строительство занимает не более 7 дней (для отдельных видов объектов этот срок может быть больше). Однако процедура подготовки документов и прохождения экспертизы будет значительно дольше, так как в нее входит:
- срок проведения инженерных изысканий и изготовления проекта будет зависеть от сложности предстоящих работ, характеристик постройки, особенностей территории и мест расположения коммуникаций;
- экспертиза проекта может затянуться на 2-3 месяца, а максимально сократить этот срок можно только правильном оформлении документации;
- для подачи заявления в муниципалитет нужно получить градостроительный план земельного участка, что может занять еще 2-3 недели;
- для реконструкции нужно получить согласования в ресурсоснабжающих организациях, допуск для проведения отдельных видов работ, что также увеличивает общий срок процедуры.
Уже после завершения работ, объект нужно ввести в эксплуатацию, получить акт и заказать технический план, пройти кадастровый учет. Общий срок согласований может достигать 6 месяцев. Для объектов культурного наследия или иных категорий зданий продолжительность согласований будет еще больше.
Комментарий специалиста. В ]Смарт Вэй[/anchor] вы можете заказать услугу по проектированию и согласованию реконструкции под ключ. В этом случае можно заранее учесть и устранить все причины для затягивания процедуры согласования. Мы оказываем услуги в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской области. Чтобы уточнить условия сотрудничества с нашими специалистами, вы можете получить бесплатную консультацию по телефону, либо через форму обратной связи.
Если документы есть в наличии
Когда с документами проблем нет, нужно подать заявление в администрацию вашего района или СНТ о том, что вы планируете (или уже осуществили) строительство. Это можно сделать через МФЦ, к такому заявлению надо приложить техплан здания и проект его реконструкции. Этот документ выдает проектная организация. Можно реконструировать дом и без проекта, но в будущем придется повторно оформлять техпаспорт, кадастровый паспорт и новое свидетельство.
Если дом планируется к использованию в долях, то к заявлению также надо приложить составленное в письменном виде и нотариально заверенное соглашение о долях, иначе дом будет оформлен на одно лицо. Аналогично и в случае регистрации в рамках «дачной амнистии». Дополнительно при наличии некоторых обстоятельств владельца дома могут из администрации перенаправить в некоторые другие органы — например, в Росавиацию в случае близости участка к аэропорту или газовую службу.
Далее администрация проверяет, отвечает ли реконструируемый объект различным требованиям (СНИПы, градостроительные нормы и пр.). Если здесь вопросов нет, то она передает сведения в Росреестр, в ЕГРН вносятся изменения. В среднем весь процесс занимает до трех месяцев и зависит от текущей загрузки ведомств.
Легализация самостроев.
Как узаконить процесс возведения постройки, которая была выстроена в самовольном порядке? Самовольное возведение построек является явлением, не редким для нашей страны, да и в практике Истрариел, процедура узаконивания, весьма частая. Достаточно посмотреть на загородные дачные участки и увидеть множество строений, которые по внешнему виду напоминают сараи, бани и иные пристройки непонятного постороннему глазу назначения. В то же время, правовой статус таких объектов до сих пор не находит чёткой регламентации в юридических нормах РФ. Отсюда и возникают некоторые сложности в процедурах узаконивания таких построек, то есть оформления правомочий собственника на них. Если говорить о законодательстве, которое действует в отношении рассматриваемого вопроса, то можно сказать, что владелец участка может возводить на своем земельном наделе здания и сооружения, кроме того, давать разрешение на возведение сооружений иным лицам. Но при этом, собственник обязан соблюдать строительные стандарты и нормы, кроме того, помнить, каково назначение его земли. Рано или поздно, но приходит время для того, чтобы оформить свои незаконные пристройки и сооружения. Это насущная необходимость — продиктованная, прежде всего, тем, что владельцы земли не могут осуществить никаких сделок с такими постройками. Эти здания и сооружения должны быть зарегистрированы в надлежащем порядке. Также, закон предполагает такое действие собственника, как снос самовольной постройки. Отметим, что нельзя узаконить самовольную постройку только в том случае, если она нарушает права и интересы других лиц и грубо попирает все существующие нормы по строительству. Поэтому, если хочется владельцу земельного участка, то он, конечно, может снести надоевшее сооружение.